La otra cara del veto a Airbnb: hoteles más caros y escasa mejoría en el alquiler de viviendas

España vive una crisis de a la vivienda sin precedentes. Comprar o alquilar una casa se ha convertido en un lujo que ha empobrecido de forma súbita a todo tipo de colectivos, sin distinguir por edad o tipo de familia, y está retrasando la emancipación de millones de jóvenes. “Hay miles de familias que viven al límite en nuestro país a causa de la vivienda, mientras unos pocos se enriquecen con modelos de negocio que expulsan a las personas de sus hogares. Ninguna empresa en España, por grande o pequeña que sea, puede estar por encima de la ley”, recalca con frecuencia el ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, Pablo Bustinduy, que apunta a Airbnb como el causante de esa crisis.

Ayuntamientos y comunidades autónomas también dirigen sus miradas a los pisos turísticos como los principales responsables de la falta de vivienda y del encarecimiento de la misma. Solo en las 25 ciudades más grandes de España, el número de este tipo de viviendas tocó máximos el año pasado hasta rozar las 345.000, con un crecimiento del 17,5% en el último ejercicio, según el último informe de Exceltur. De esas viviendas, el 21% están censadas en Madrid (74.755), el 15,7% en Barcelona (54.071), el 10,4% en Málaga (35.832), el 9,6% en Valencia (32.961) y el 9,2% en Sevilla (31.843). Por lo tanto, dos tercios de los pisos turísticos en España se concentran en esos municipios.

Esos cinco ayuntamientos, con independencia del partido político que gobierne, han identificado a las viviendas de uso turístico como las culpables de todos sus males y han optado por distintas vías para limitarlas o vetarlas. Madrid solo permite desde el miércoles pisos turísticos en edificios completos en el centro de la ciudad, Barcelona tiene topada la concesión de licencias para viviendas de uso turístico desde 2014 y planea revocarlas todas en 2028 y Valencia había limitado la presencia de pisos turísticos en el centro hasta que el Supremo tumbó también el miércoles esas limitaciones. El último informe del Banco de España revela que en las zonas más tensionadas por la presión turística, como Baleares, Canarias o el litoral mediterráneo, hasta la mitad de las viviendas que potencialmente tienen uso residencial se han desviado para alojar viajeros.

Todos los destinos miran, no sin cierto temor, a lo sucedido en Nueva York, la única ciudad en la que se prohibieron de facto las viviendas de uso turístico desde septiembre de 2023. El objetivo de esa prohibición era devolver todas esas casas al mercado residencial, elevar la oferta y provocar una caída del precio. El balance del primer año y medio de esa prueba piloto es desalentador: el precio no ha bajado, aunque sí se ha desacelerado, y la oferta apenas ha crecido. Eliminar los pisos turísticos en Nueva York, por lo tanto, apenas ha mejorado las condiciones de al mercado de la vivienda. Y lo que sí se ha incrementado es el precio de los hoteles, con un alza del 20% solo en los seis primeros meses de la prohibición, según los datos facilitados por la consultora Costar.

Y también miran con recelo a lo sucedido en Barcelona, la única ciudad que tiene limitados los pisos turísticos desde 2014. Un informe de PwC trata de derribar dos supuestos mitos sobre la supresión de las viviendas de uso turístico. El primero es que todas volverán al mercado de alquiler tradicional y el segundo es que ese supuesto incremento de la oferta presionará a la baja el precio del alquiler. El estudio muestra que en los 10 primeros años de la moratoria (2014-2023) para las licencias de viviendas de uso turístico en la capital catalana, el número se mantuvo estable en torno a las 10.000, con un crecimiento acumulado del 2,2%, lo que en ningún caso sirvió para contener el precio de los alquileres, que se disparó un 72% en el mismo período. El análisis se realiza en los 10 grandes distritos de Barcelona con conclusiones al menos llamativas: en el Eixample, el número de pisos turísticos bajó un 3% y el precio del alquiler creció un 82%, mientras que en Nou Barris, las viviendas crecieron un 111% y el alquiler medio creció un 68%, cuatro puntos porcentuales menos que la media.

La gran beneficiada de las limitaciones a los pisos turísticos en Barcelona ha sido la industria hotelera. En 2024, el precio medio se situó en 188 euros, un 8% más que en 2023 y un 30% más que en 2019. La capital catalana se situó como el tercer destino más caro en España, solo por detrás de Marbella y Baleares, según un informe de la consultora Cushman & Wakefield.

Marián Muro, presidenta de Apartur, la asociación de apartamentos turísticos de Barcelona, incide en que hay 12.000 viviendas vacías en Barcelona y que no salen al mercado del alquiler residencial por dos razones: la limitación de precios, que reduce la rentabilidad, y el alto nivel de okupación en Barcelona. “Hay que incentivar fiscalmente a estos propietarios, pero antes hay que ofrecerles seguridad jurídica. El incentivo fiscal sin seguridad jurídica no tiene sentido”.

Las distintas fuentes consultadas por este periódico coinciden en que el problema de la vivienda es mucho más complejo y que va a más allá de los pisos turísticos. Pese a ello, el Ejecutivo central, a través del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, ha iniciado una batalla legal contra los pisos turísticos, en la que ya ha conseguido que el Tribunal Superior de Justicia de Madrid desestime el recurso presentado por Airbnb contra la resolución del ministerio para bloquear 65.000 anuncios.

Auge del alquiler de temporada

La voluntad de Bustinduy es que esas 65.000 viviendas pasen al mercado residencial y alivien la pobreza y la precariedad de miles de familias. Algo que parece difícil que vaya a ocurrir. Un informe de EsadeEol sobre el mercado del alquiler en España pone negro sobre blanco a una realidad radicalmente diferente a la que vislumbra el Ejecutivo, especialmente en Madrid y Barcelona. Los alquileres de temporada, aquellos que se definen por un período mínimo de un mes y siempre inferiores a 12 meses dirigidos a estudiantes, trabajadores desplazados temporalmente o teletrabajadores, se han convertido en la alternativa de los caseros que antes alquilaban sus casas en el régimen vacacional y que ahora han optado por otra modalidad ante las restricciones aprobadas en varias comunidades frente al deseo del Gobierno de que volvieran al alquiler tradicional. Las principales razones que han provocado ese trasvase es que el alquiler de temporada no obliga, como ocurre con el residencial, a firmar contratos de cinco años de duración y también exime a los propietarios de las limitaciones de precios en zonas tensionadas (se han aprobado en Cataluña, País Vasco, Navarra y Asturias).

Y los mejores exponentes de esa tendencia de cambio son Barcelona y Madrid. El peso del alquiler de temporada en Barcelona se ha multiplicado por siete, pasando del 2,1% sobre el total de 2019 hasta el 14,4% en 2023, mientras que en Madrid más que se triplicó, pasando del 4% al 10%. “Incluso hay muchos caseros que dejan sus casas vacías por la falta de garantías y porque no están dispuestos a prescindir de sus viviendas durante los cinco años que marca la Ley de Arrendamientos Urbanos”, señala Adolfo Meras, presidente de Madrid Aloja, asociación que representa a 5.000 de esos caseros y a 6.000 viviendas de uso turístico (un tercio de las censadas en la capital, según el INE).

Consciente de ese fuerte repunte del alquiler de temporada, no solo en Madrid y Barcelona, el PSOE presentó el jueves una batería de medidas para mitigar la crisis de la vivienda, que contempla gravar con un IVA del 21% a las viviendas de uso turístico y que los límites de precios en zonas tensionadas también se apliquen a esta modalidad.

La tecnología también sirve para tumbar otro de los mitos sobre los pisos turísticos, que apunta a que están en manos de grandes fondos y que impiden que esas viviendas puedan ser utilizadas para formar hogares. Mabrian, firma tecnológica fundada en 2013 en Menorca y ahora propiedad de la italiana Data Appeal Company, ha realizado un minucioso estudio con su herramienta de monitorización y control de la oferta turística, que arroja una conclusión bien diferente: el negocio de la vivienda turística en España está fundamentalmente en manos de particulares (una vivienda) y pequeños tenedores (2 a 10 viviendas en cartera), que representan el 74,1% y el 23,9% de los caseros, respectivamente. “Los datos sobre el mercado de viviendas turísticas en España revelan que la mayor parte de la oferta está en manos de particulares que utilizan sus inmuebles como una vía para obtener ingresos adicionales, a la vez que amplían la capacidad de alojamiento turístico en los destinos”, recalca Carlos Cendra, socio y director de Marketing y Comunicación de Mabrian. Los datos de la firma apuntan a que los grandes tenedores de viviendas de uso turístico (más de 11 viviendas en cartera) representan, de media, el 2% del total de anfitriones de viviendas turísticas en España. Hay seis provincias en los que ese porcentaje se duplica o casi se triplica, como Santa Cruz de Tenerife (3,5% del total), Málaga (3,8%), Baleares (4,2%), Granada (4,4%), Barcelona o Huelva (4,5%), y Sevilla (4,8%).